房价未来将持续上涨，市场分化趋势愈显

• 2026-09-15

孟晓苏，曾任国家房改课题组组长，最近分享了他对房地产市场的看法。根据他的分析，只要宏观经济保持稳定，中国房价在长期内仍有上涨的潜力，尤其是在一些一线和二线城市，交易活动已经显现出牛市的初步迹象。这番言论引起了广泛的讨论，一些人认为市场即将迎来转折，认为购房的机会又回来了；而另一些人则担心受人口减少和库存高的影响，房价普遍上涨变得困难。实际上，这两种观点都过于简化了局势。孟晓苏并没有表示所有城市或所有住宅都会上涨，而是强调市场将出现明显的分化。未来，房地产市场的关注点将不再是是否有机会，而是哪些城市、哪些特定区域和哪些房产具备发展的潜力。曾经的全国普涨现象已难以为继。

孟晓苏的判断引发关注与他的背景息息相关。他对住房制度进行了长期研究，并参与了1998年房改的论证，亲历了从福利分房到商品房，再到如今市场调整的过程。他倾向从长远的制度变化来分析问题，而非短期市场情绪的波动。人们往往会将长期趋势与短期波动混为一谈。过去支撑房价上涨的基础条件已经发生了变化。由于人口增长放缓、城市发展速度减缓，住房整体上不再短缺，因此未来不再会出现全国范围的房价同步上涨。市场将出现分化，优质资产和普通资产之间的差距将日益扩大。讨论房价时，不能只看全国的平均水平，还需关注城市之间以及城市内部不同板块的差异。

一线核心城市由于拥有良好的就业机会、教育资源、医疗服务和生活配套设施，依然能够吸引人口流入。即便全国人口在减少，高能级城市仍然可能实现净人口流入。像杭州、成都和南京等强二线城市，凭借不错的产业基础及灵活的政策同样能够吸引人口转移。在城市内部，核心区域因土地稀缺，房源也相对紧张，其价格支撑力较强。而远离市中心的地区，如果缺乏相关产业和配套服务，即使价格低廉，也可能面临销售困难。此外，建筑品质、社区环境以及物业服务等因素，越来越影响房屋的长期价值。若老旧房屋无法满足品质要求，其市场竞争力将逐渐下降。

最近，一些城市的二手房交易量回升，这并不意味着整体市场即将全面回暖，而是在表示市场情绪从过度低迷逐渐恢复到正常状态。北京、上海和深圳的看房量和成交活跃度有所提升，主要因前期价格调整后，购房者的刚需和改善性需求开始进入市场。市场的变化并不是一蹴而就，而是经历了从无人问津到有人挑选的过程。

人口总量的变化不应简单地套用在房地产市场上。例如，日本总人口在减少，但东京的核心区域房价依旧表现出韧性，关键在于人口及经济活动的集中流动。中国的情况也会类似，人口正不断从低能级城市向高能级城市迁移。科技、新能源和先进制造等行业的从业者，正在为改善性住房提供新的需求支撑。

购房者需要转换思路。过去，如果购房者依赖趋势，凭借勇气和速度进行决策，如今则必须关注城市能级、区域规划及产品面力。便宜并不代表安全，缺乏人口和产业支撑的区域，房价可能持续承压。相较之下，核心区域的房价较为坚挺，其抗风险能力更强。

房地产行业并不会消失，但游戏规则却发生了变化。依然存在机会，只是将其聚焦于具备良好基本面的资产上。未来，成功者不是那些盲目跟随短期波动的人，而是能够把握城市发展与人口流动趋势的人士。房地产市场已进入下半场，成功的关键在于理性认知，而非单纯胆量。